Agenzia del Demanio
Officina Rigenerazione
Tecnologia BIM
ITA
Conoscere per decidere, innovare per valorizzare:
il BIM al servizio del patrimonio pubblico
L’Agenzia del Demanio gestisce e valorizza il patrimonio immobiliare dello Stato, contribuendo alla rigenerazione dei territori, alla qualità dei servizi pubblici e alla creazione di valore economico, sociale, culturale e ambientale. La conoscenza del patrimonio è condizione essenziale per programmare gli interventi, orientare le decisioni e misurarne gli impatti nel tempo, una conoscenza che si costruisce mettendo in relazione una molteplicità di dati. È in questa direzione che dal 2022 l’Agenzia ha avviato un percorso di trasformazione dell’ente che vede l’innovazione e la digitalizzazione di processi e informazioni elementi fondanti delle attività di programmazione, progettazione, realizzazione e gestione.
Il Codice dei contratti pubblici (d.lgs. 36/2023 e s.m.i.) attribuisce un ruolo centrale alla digitalizzazione del ciclo di vita dei contratti: l’articolo 43 prevede, dal 1° gennaio 2025, l’obbligo dei metodi e strumenti di gestione informativa digitale per la progettazione e la realizzazione delle opere, al ricorrere delle condizioni di legge. Gli indirizzi strategici del Ministero dell’Economia e delle Finanze per il triennio 2026-2028 collocano questo obbligo in una missione più ampia, affidando all’Agenzia la conoscenza completa e aggiornata del patrimonio come presupposto per il governo dei processi di trasformazione, in coerenza con il PNRR e con le strategie europee per la transizione verde e digitale.
In questo contesto, l’Agenzia è da anni un riferimento nazionale per l’uso del Building Information Modeling (BIM). Nel 2025, per il quinto anno consecutivo, il rapporto OICE riporta l’Agenzia del demanio come prima stazione appaltante per volumi di affidamenti BIM, affiancando alla progettazione digitale l’introduzione del cantiere digitale per l’esecuzione dei lavori. Il BIM è la metodologia che consente di organizzare, condividere e governare le informazioni lungo l’intero ciclo di vita dell’immobile; lo strumento attraverso cui la complessità degli interventi, anziché essere gestita per compartimenti separati, viene affrontata costruendo una conoscenza digitale unica del bene. La digitalizzazione del patrimonio immobiliare genera così un equivalente “patrimonio digitale”, che rappresenta un valore in termini di conoscenza condivisibile e trasferibile.
La progettazione di qualità trae origine dalla migliore informazione e acquisizione dati, e si concretizza in un progetto — geometrico, prestazionale, manutentivo — che non è un prodotto destinato a esaurirsi con la consegna dell’opera, ma un’infrastruttura informativa che l’accompagna in ogni fase della vita. Nel corso dell’esecuzione consente di verificare la coerenza tra progettato e realizzato; nella gestione diventa la base per programmare la manutenzione e pianificarne la spesa, in chiave predittiva, anziché reattiva; al momento della dismissione permette di valutare con cognizione di causa se riconvertire, alienare o demolire, sulla base di informazioni effettive e non di una ricostruzione ex novo, spesso parziale o dispersa.
La continuità informativa garantita dal BIM comporta un vantaggio significativo nella gestione della sicurezza. A differenza di un approccio statico, in cui i rischi vengono valutati su elaborati definiti una volta per tutte, il modello informativo consente di individuare le potenziali interferenze tra attività man mano che l'opera prende forma: ogni evoluzione del progetto aggiorna il quadro delle criticità, rendendo la sicurezza una dimensione che cresce insieme al modello, anziché una verifica a valle. Ne deriva un presidio dinamico, in cui l'analisi delle interferenze e la pianificazione delle misure di prevenzione e mitigazione dei rischi si affinano progressivamente.
Perché questa continuità informativa sia diffusa a tutti i livelli di stazioni appaltanti e di operatori, occorre uno strumento apposito: il Capitolato Informativo. E’ un documento con cui la stazione appaltante definisce requisiti, obiettivi e modalità di gestione delle informazioni richieste a progettisti, professionisti e imprese, stabilendo a monte cosa deve essere prodotto, in quali formati e con quali criteri di condivisione.
Il Capitolato Informativo digitale sviluppato dall’Agenzia, frutto dell’esperienza maturata come stazione appaltante qualificata, è ormai divenuto un modello di riferimento per Comuni, progettisti e imprese che intendano avvalersene, e viene aggiornato costantemente per restare allineato all’evoluzione normativa e tecnologica del settore. L’intento è dunque quello di fornire un ausilio a disposizione degli enti territoriali che per dimensioni, organizzazione e risorse non abbiano le competenze specialistiche interne, considerata la complessità attuale della materia.
Nell’ultimo anno, attraverso la rete con le Università - in particolare con il Politecnico di Milano e l’Università La Sapienza di Roma - l’Agenzia ha ulteriormente sviluppato modelli completi di gestione informativa con standard più elevati a vantaggio delle progettualità più complesse che oggi la stessa Agenzia si trova ad affrontare.
Linee guida operative accompagnano il capitolato informativo e coprono tutte le fasi del ciclo di vita: dalla progettazione di qualità all’affidamento, dal cantiere digitale per l’esecuzione alla consegna del modello as built, fino alla gestione e alla manutenzione predittiva. L’impianto è ancorato alla norma italiana UNI 11337, che struttura la domanda informativa attraverso il Capitolato Informativo (CI), l’offerta e il piano di gestione informativa (oGI/pGI) e l’Ambiente di Condivisione Dati (ACDAT), in corrispondenza con la gerarchia internazionale della ISO 19650. Quest’ultima distingue i requisiti informativi dell’organizzazione, di progetto e di scambio (OIR, PIR, EIR) e li fa convergere nel modello informativo di progetto (PIM), che alla consegna dell’opera alimenta la sua gestione. Ne risultano strumenti operativi che aiutano ad applicare i principi: requisiti, formati e livelli di sviluppo definiti fase per fase, perché un dato generato in progettazione resti utilizzabile in esecuzione e in gestione senza dispersioni nei passaggi di consegna.
Perché questo patrimonio metodologico produca effetti su scala nazionale, occorre portarlo a livello sistemico. È la funzione del Protocollo sottoscritto nei primi mesi del 2026 da Agenzia del Demanio, ANAC e Italferr. Attraverso iniziative di studio, ricerca e formazione si promuove la diffusione dei metodi di gestione informativa digitale e una corretta applicazione della normativa. La posta in gioco è l’effettività stessa dell’obbligo di legge: senza strumenti operativi condivisi, l’articolo 43 del Codice dei contratti pubblici rischia di tradursi in un adempimento formale per le amministrazioni meno attrezzate. Il risultato concreto è perciò la possibilità di dotare gli Enti territoriali - che la Struttura per la Progettazione affianca senza oneri, ai sensi dell’art. 1, comma 163, della legge 145/2018 - di linee guida e strumenti operativi per ottemperare alla norma, trasformando una competenza maturata dall’Agenzia del demanio in un bene messo a disposizione dell’intero sistema delle pubbliche amministrazioni.
ENG
Knowing to decide, innovating to
enhance:
BIM at the service of public assets.
The State Property Agency (Agenzia del Demanio) manages and enhances the value of state-owned real estate, contributing to the regeneration of territories, the quality of public services, and the creation of economic, social, cultural, and environmental value. Knowledge of this real estate portfolio is an essential condition for planning interventions, guiding decisions, and measuring their impacts over time—a knowledge built by interlinking a multitude of data. It is in this direction that, since 2022, the Agency has embarked on a transformation process wherein the innovation and digitalization of processes and information are foundational elements of planning, design, construction, and management activities.
The Public Contracts Code (Legislative Decree 36/2023 and subsequent amendments) assigns a central role to the digitalization of the contract lifecycle: Article 43 mandates, starting January 1, 2025, the use of digital information management methods and tools for the design and construction of public works, where statutory conditions apply. The strategic guidelines of the Ministry of Economy and Finance for the 2026-2028 three-year period place this obligation within a broader mission, entrusting the Agency with complete and up-to-date knowledge of the real estate portfolio as a prerequisite for governing transformation processes, in line with the NRRP (National Recovery and Resilience Plan) and European strategies for the green and digital transition.
In this context, the Agency has been a national point of reference for the use of Building Information Modeling (BIM) for years. In 2025, for the fifth consecutive year, the OICE report highlighted the State Property Agency as the leading contracting authority in terms of the volume of BIM contracts awarded, coupling digital design with the introduction of the digital construction site for the execution of works. BIM is the methodology that allows for the organization, sharing, and governance of information throughout the entire lifecycle of an asset; it is the tool through which the complexity of interventions, rather than being managed in isolated silos, is addressed by building a single digital knowledge base of the property. The digitalization of the real estate portfolio thus generates an equivalent "digital asset," which represents value in terms of shareable and transferable knowledge.
Quality design stems from optimal information and data acquisition, and materializes into a project—geometric, performance-based, and maintenance-oriented—that is not merely a product destined to conclude upon the delivery of the work, but rather an information infrastructure that accompanies it through every phase of its life. During execution, it allows for the verification of consistency between what was designed and what is built; during management, it becomes the foundation for programming maintenance and planning expenditure in a predictive, rather than reactive, manner; at the time of disposal, it enables informed decisions on whether to repurpose, sell, or demolish, based on actual data rather than a partial or scattered ex novo reconstruction.
The information continuity guaranteed by BIM brings a significant advantage to safety management. Unlike a static approach, where risks are assessed on documents defined once and for all, the information model allows for the identification of potential interferences between activities as the work takes shape: every evolution of the project updates the critical issues framework, making safety a dimension that grows alongside the model, rather than a downstream verification. The result is dynamic oversight, where interference analysis and the planning of risk prevention and mitigation measures are progressively refined.
For this information continuity to be widespread across all levels of contracting authorities and operators, a specific tool is required: the Information Specification (Capitolato Informativo). It is a document with which the contracting authority defines the requirements, objectives, and information management methods expected from designers, professionals, and contractors, establishing upfront what must be produced, in what formats, and with what sharing criteria.
The digital Information Specification developed by the Agency, the result of its experience as a qualified contracting authority, has now become a reference model for Municipalities, designers, and businesses wishing to utilize it, and is constantly updated to remain aligned with the regulatory and technological evolution of the sector. The intent is therefore to provide a support tool for local authorities which, due to their size, organization, and resources, may lack specialized internal expertise, given the current complexity of the subject matter.
Over the last year, through its network with universities—in particular with the Polytechnic University of Milan and La Sapienza University of Rome—the Agency has further developed comprehensive information management models with higher standards to benefit the more complex projects that the Agency itself faces today.
Operational guidelines accompany the Information Specification and cover all phases of the lifecycle: from quality design to procurement, from the digital construction site during execution to the delivery of the as-built model, up to management and predictive maintenance. The framework is anchored to the Italian standard UNI 11337, which structures the information demand through the Information Specification (CI), the information management offer and plan (oGI/pGI), and the Common Data Environment (ACDAT), corresponding to the international hierarchy of ISO 19650. The latter distinguishes organizational, project, and exchange information requirements (OIR, PIR, EIR) and converges them into the Project Information Model (PIM), which feeds into the asset's management upon delivery. This results in operational tools that help apply these principles: requirements, formats, and levels of development defined phase by phase, ensuring that data generated during design remains usable during execution and management without loss during handovers.
For this methodological heritage to produce effects on a national scale, it must be elevated to a systemic level. This is the purpose of the Protocol signed in the early months of 2026 by the State Property Agency, ANAC (National Anti-Corruption Authority), and Italferr. Through study, research, and training initiatives, the protocol promotes the dissemination of digital information management methods and the correct application of the regulations. At stake is the very effectiveness of the legal obligation: without shared operational tools, Article 43 of the Public Contracts Code risks becoming a mere formal compliance exercise for less-equipped administrations. The concrete result is therefore the possibility of providing Local Authorities—which the Structure for Design (Struttura per la Progettazione) supports free of charge, pursuant to Article 1, paragraph 163, of Law 145/2018—with guidelines and operational tools to comply with the law, transforming an expertise developed by the State Property Agency into a public good made available to the entire public administration system.
I vantaggi
Digitalizzazione del patrimonio immobiliare e creazione del fascicolo digitale del fabbricato;
Disponibilità di dati certi e aggiornati per la gestione e la manutenzione degli immobili;
Riduzione dei tempi e costi di costruzione.